Конституционный Суд vs Верховный Суд

Определенный резонанс в юридическом мире вызвало Постановление Конституционного суда России от 16.05.2023 № 23-П, которым был определен порядок реализации преимущественного права покупки одним участником долевой собственности доли другого участника - банкрота в праве на жилое помещение.

Как было:

До настоящего времени сложившаяся судебная практика, основанная на разъяснениях Верховного Суда РФ, предоставляла возможность сособственнику приобрести долю в праве общей собственности по цене, которая сформировалась по результатам банкротных торов.

Иными словами процедура реализации доли в праве общей собственности в процедуре банкротства выглядела следующим образом:

• Сначала проводились торги, на которых определялась цена, за которую участники готовы купить имущественную долю, и зачастую эта цена была гораздо меньше начальной стоимости;
• После этого доля предлагалась участнику долевой собственности, который мог ее приобрести по сформированной на торгах цене;
• В случае неполучения согласия в течение месяца договор купли-продажи мог быть заключен с победителем торгов.

Как стало:

Конституционный Суд РФ установил следующее правовое регулирование при продаже доли в общей собственности на жилое помещение и земельный участок на торгах в банкротстве:

• Управляющий до начала торгов направляет сособственникам предложение приобрести принадлежащую должнику долю по начальной цене на торгах;
• При наличии согласия договор купли-продажи заключается с соответствующим участником долевой собственности по начальной стоимости;
• В случае неполучения согласия в течение месяца доля продается с торгов;
• Преимущественное право участников долевой собственности не подлежит реализации после начала торгов, в том числе при продаже на повторных торгах или посредством публичного предложения.

То есть Конституционный Суд РФ определил, что продавать сособственнику долю в праве общей собственности нужно именно по начальной цене на торгах. А мы знаем, как определяется начальная продажная стоимость: действует принцип –«торги все поправят».

Что изменится:

Учитывая разъяснения Конституционного Суда, в дальнейшем от сособственников, желающих воспользоваться преимущественным правом приобретения, требуется более активное участие при рассмотрении вопроса об утверждении начальной цены, чтобы не допустить ее завышения.

Для кредиторов вопрос о начальной продажной цене будет иметь значение в том случае, если она занижена. Возражающий довод о том, что начальная цена не имеет существенного значения, поскольку торги покажут реальную рыночную стоимость, в текущем правовом регулировании уже не применим.

В любом случае, как участникам долевой собственности, так и кредиторам придётся пристально следить и активнее влиять на начальную цену продажи доли в общей собственности, чтобы не допустить ее завышения либо занижения, при котором первые могут переплатить, а вторые - не дополучить.

Комментарий:

Несмотря на то, что в Постановлении все выводы и предписания сформулированы применительно к ситуации продажи на торгах в банкротстве доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, высока вероятность, что содержащиеся в Постановлении правила будут актуальны для ситуаций реализации права преимущественной покупки других категорий имущества должника-гражданина, а также для должников - юридических лиц. 

Постановление Конституционного суда России от 16.05.2023 № 23-П по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина В.В.Шеставина.